Trong bối cảnh đó, mô hình đô thị TOD (Transit-Oriented Development-phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) được xem như một định hướng tất yếu. Thay vì mở rộng đô thị theo chiều ngang, phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, TOD tổ chức không gian sống, làm việc, thương mại và dịch vụ xoay quanh các nhà ga metro, đường sắt đô thị và các tuyến vận tải khối lượng lớn. Mục tiêu cốt lõi là giảm quãng đường di chuyển, tăng tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng và nâng cao chất lượng sống đô thị.
Cơ hội hình thành các cực phát triển đô thị
Trên thế giới, TOD đã chứng minh hiệu quả tại nhiều siêu đô thị như Tokyo, Seoul, Singapore hay Hong Kong, nơi mà mỗi nhà ga không chỉ là điểm trung chuyển giao thông mà còn là trung tâm của hệ sinh thái đô thị đa chức năng. Với Thành phố Hồ Chí Minh, TOD không còn là lựa chọn mang tính thử nghiệm, mà đang dần trở thành yêu cầu bắt buộc trong mục tiêu trở thành siêu đô thị đa trung tâm, hiện đại và bền vững
Nhìn từ góc độ thị trường và chính sách, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Năm 2025 là thời điểm bản lề của quá trình chuyển đổi. Hàng loạt luật mới có hiệu lực, cùng các Nghị quyết quan trọng của Bộ Chính trị và việc sắp xếp đơn vị hành chính, đang mở ra cơ hội hình thành các siêu đô thị và mô hình quản trị đô thị mới.
TOD khi đặt trên nền tảng quy hoạch đồng bộ, cơ chế minh bạch và sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước-chuyên gia-doanh nghiệp sẽ giải được bài toán về hạ tầng giao thông, tài nguyên đất đai, tài chính đô thị và quản trị phát triển, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính khẳng định.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cũng nhấn mạnh về vai trò của hạ tầng giao thông trong việc mở rộng không gian phát triển và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Khi giá nhà ngày càng tăng, người dân buộc phải dịch chuyển ra xa trung tâm. Trong bối cảnh đó, giao thông công cộng khối lượng lớn cho phép mở rộng “bán kính sống” lên 50-200km mà vẫn bảo đảm khả năng kết nối giữa nơi ở và nơi làm việc. Đây chính là nền tảng hình thành một lối sống đô thị mới ít phụ thuộc xe cá nhân, giảm ùn tắc, giảm phát thải và tạo điều kiện phân bổ lại dân cư một cách hợp lý hơn trong không gian đô thị mở rộng.
Phân tích sâu hơn từ góc độ quy hoạch, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng: TOD sẽ phát huy hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ đầu. Vùng ảnh hưởng của TOD không dừng ở phạm vi nhà ga mà có thể mở rộng 800-1.200m chung quanh. Khi các cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng và chia sẻ giá trị gia tăng đất đai được triển khai hiệu quả thì TOD sẽ phát huy các giá trị của nó.
Nêu thí dụ về tuyến metro số 1 Bến Thành-Suối Tiên, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng: TOD ở đây có những chuyển động tích cực nhưng trong bối cảnh Thành phố Hồ Chí Minh định hướng mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị lên hơn 1.000 km, các tuyến tiếp theo cần xem quy hoạch TOD như một lựa chọn quan trọng. Đặc biệt, khi thành phố hướng tới mô hình đa trung tâm, các tuyến kết nối liên vùng đến Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu hay Cần Giờ sẽ đóng vai trò then chốt trong việc hình thành mạng lưới TOD liên vùng.
Không dừng lại ở không gian nội đô, TOD còn mở ra hướng tiếp cận mới cho liên kết vùng. Các chuyên gia cho rằng: Tuyến Vành đai 4 kết nối Thành phố Hồ Chí Minh với cụm cảng nước sâu Cái Mép-Thị Vải-cần được quy hoạch như một trục TOD logistics khép kín. Tuyến này có nhiều tiềm năng để thúc đẩy phát triển đồng bộ đô thị-công nghiệp-cảng biển cho toàn Vùng Đông Nam Bộ.
Chính sách khơi thông và quyết tâm của Thành phố
Thành phố Hồ Chí Minh đang cho thấy những quyết tâm và hành động cụ thể về TOD. Theo đó, Thành phố đã rà soát quỹ đất quanh các tuyến metro, xác định hơn 160 ha đất tại khu vực Thủ Đức (cũ) dọc tuyến metro số 1 phù hợp phát triển TOD. Với tuyến metro số 2, phạm vi nghiên cứu mở rộng 500-1.000m nhằm tối ưu hóa quỹ đất và tránh lãng phí nguồn lực. Nghị quyết số 38/2025/NQ-HĐND, ngày 28/8/2025 của Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng cũng đã xác định 11 vị trí thí điểm trọng điểm, tạo tiền đề triển khai các dự án TOD quy mô lớn
Đặc biệt, Nghị quyết 98 (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua cũng đã trao cho Thành phố Hồ Chí Minh thẩm quyền thực hiện dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng độc lập cho khu vực TOD. Cơ chế này cho phép thành phố chủ động tạo quỹ đất sạch, tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư và phát triển đô thị đồng bộ quanh các nhà ga, tuyến metro và vành đai.
Quy hoạch đường sắt đô thị của thành phố có chiều dài có thể lên tới 1.012km, với khoảng 700-800 nhà ga. Khi có được những quy hoạch đồng bộ, bài bản, mỗi nhà ga sẽ trở thành một trung tâm giao thông-thương mại-dịch vụ mới. Quan trọng hơn, thành phố đang nghiên cứu cơ chế huy động nguồn lực từ chính quỹ đất quanh các nhà ga để tái đầu tư cho hệ thống metro, hình thành vòng tuần hoàn tài chính khép kín. Đây cũng chính là yếu tố then chốt bảo đảm tính bền vững của TOD.
Một chính sách hết sức quan trọng, mở ra nhiều cơ hội, dư địa cho TOD ở các đô thị lớn còn phải kể đến Nghị quyết 188/2025/QH15, ngày 19/2/2025 của Quốc hội về thí điểm cơ chế đặc thù phát triển đường sắt đô thị tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo hành lang pháp lý quan trọng, cho phép áp dụng các chính sách đặc biệt về vốn, thu phí và phát triển đô thị theo định hướng TOD, nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án giao thông công cộng khối lượng lớn
Các chuyên gia cho rằng, TOD không chỉ là một mô hình quy hoạch, mà là chiến lược tái cấu trúc không gian đô thị. Với Thành phố Hồ Chí Minh, TOD mở ra cơ hội giải quyết đồng thời nhiều bài toán: Giao thông, nhà ở, môi trường và tài chính đô thị. Các chiến lược này sẽ nhanh trở thành hiện thực khi thành phố đang cho thấy sự thay đổi mạnh mẽ trong tư duy từ “làm hạ tầng” sang “phát triển hệ sinh thái đô thị”, trong đó giao thông công cộng đóng vai trò trục xương sống.
Khi những hành lang về mặt chính sách đã rộng mở, sự quyết tâm của Thành phố sẽ đưa TOD trở thành mảnh ghép quan trọng trong chiến lược chung giúp Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết được nhiều vấn đề đồng thời định hình diện mạo của một siêu đô thị đa trung tâm, hiện đại và cạnh tranh trong khu vực.
