Nhận diện các điểm nghẽn kéo dài

Thực tế, giai đoạn 2020-2024 là quãng thời gian đầy thách thức đối với thị trường bất động sản, đặc biệt tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tác động nặng nề của đại dịch Covid-19 cùng hàng loạt vướng mắc pháp lý khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào thế “phòng thủ”. Năm 2020, hoạt động kinh doanh bất động sản có thời điểm tăng trưởng âm 15% (Quý I giảm 16,2%; 6 tháng đầu năm 2023 giảm 11,58%; cuối năm 2023 giảm 6,38%).

Theo ông Trần Sĩ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, pháp lý chính là điểm nghẽn lớn nhất, chiếm tới khoảng 70% khó khăn của các dự án. Dù Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2024 đã có hiệu lực, nhưng giai đoạn chuyển tiếp vẫn tồn tại những “khoảng trống” do sự chồng chéo giữa các quy định, khiến quá trình thực thi chưa đồng bộ, phát sinh tâm lý e ngại, sợ sai trong khâu phê duyệt.

Một “điểm nghẽn của mọi điểm nghẽn” khác là công tác định giá đất. Việc xác định giá đất theo phương pháp mới vẫn đang trong quá trình vận hành thực tế, khiến nhiều dự án bị đình trệ ở khâu tính tiền sử dụng đất, không thể cấp sổ hồng hoặc đủ điều kiện mở bán.

Bên cạnh đó, quy định dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác tiếp tục là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất, kinh doanh.

Không chỉ vướng pháp lý, công tác giải phóng mặt bằng cũng làm chậm tiến độ hàng loạt dự án. Thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, chỉ cần 5-10% diện tích dự án không thỏa thuận được bồi thường thì toàn bộ dự án có thể phải dừng lại, gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai. Ngoài ra, việc khan hiếm quỹ đất sạch buộc doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân, kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư lên đến 5-10 năm.

Nguồn vốn cũng là bài toán nan giải. Dù mặt bằng lãi suất đã hạ nhiệt, nhưng điều kiện tín dụng vẫn khắt khe khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý, trong khi thiếu vốn lại khiến việc hoàn thiện pháp lý trở nên bế tắc.

Cùng với đó là sự lệch pha cung cầu kéo dài khi thị trường tồn tại thực tế: Dư thừa sản phẩm ở phân khúc hạng sang, cao cấp, trong khi nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội (chiếm khoảng 70% nhu cầu thực của người dân) lại cực kỳ khan hiếm. Một lượng không nhỏ sản phẩm bị bỏ hoang hoặc mua bán qua tay nhằm đầu cơ, đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đa số người lao động.

Những hiệu ứng tích cực từ thay đổi tư duy quản trị

Nhận diện rõ các rào cản này, năm 2025 được xem là bước ngoặt khi hàng loạt chính sách mạnh mẽ được triển khai, cùng sự thay đổi căn bản trong tư duy quản trị: Từ “quản lý” sang “đồng hành và kiến tạo”. Chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh chủ động vào cuộc, hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy dự án quay lại quỹ đạo.

Nổi bật là việc áp dụng Nghị quyết 201/2025/QH15, giúp rút ngắn quy trình lựa chọn nhà đầu tư nhà ở xã hội từ 200 ngày xuống còn 52 ngày; bãi bỏ khâu thẩm định nhiệm vụ quy hoạch 1/500 và báo cáo khả thi, chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”. Thành phố giao quyền chủ động cho doanh nghiệp, đồng thời siết chặt kiểm soát đầu ra.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, với 322 danh mục khu đất được thông qua. Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng tháo gỡ nút thắt bồi thường khi cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại nếu doanh nghiệp đã đạt đồng thuận trên 75% diện tích dự án.

Nhờ các giải pháp đồng bộ, nguồn cung bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang dần phục hồi. Nếu trước năm 2025, thị trường rơi vào trạng thái khan hiếm do vướng pháp lý và định giá đất, thì từ năm 2026, dự kiến sẽ có hơn 17.000 căn hộ mới mở bán.

Đáng chú ý, Thành phố đã hoàn thành 18.143 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025, đạt 100% kế hoạch Chính phủ giao; riêng năm 2025 là 13.040 căn. Đây được xem là tín hiệu tích cực trong việc điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực.

Về kết quả kinh doanh, doanh thu bất động sản năm 2025 ước đạt 387.683 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm 2024; tăng trưởng hoạt động đạt 3,06%, phản ánh rõ nét sự phục hồi của thị trường. Cùng với đó, hàng chục dự án hạ tầng, giao thông được khởi công cuối năm 2025 tiếp tục mở rộng không gian phát triển, tăng kết nối vùng, tạo dư địa cho các dự án bất động sản vệ tinh tại khu vực cửa ngõ.

Có thể thấy, chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026 đang dần hình thành. Việc khơi thông các điểm nghẽn không còn là những khẩu hiệu mà đã trở thành mệnh lệnh từ thực tiễn, đặt ra yêu cầu cấp bách cho cả chính quyền và doanh nghiệp: Phải tăng tốc, nếu không muốn bị bỏ lại phía sau trong tiến trình xây dựng một siêu đô thị Thành phố Hồ Chí Minh đáng sống, phát triển bền vững.